過払い請求･グレーゾーン金利｜さいわい総合司法書士事務所

引っ越す際に，管理会社の立会いがあり，あれよあれよという間に，傷や汚れを指摘され，敷金がほとんど返ってこなかった，お金をさらに請求されてしまった・・・。皆さんにもこのような経験はありませんか？

　契約時に敷金返還に関する細かい取り決めをしておけばよいのですが，借りる立場ということもあり，契約時にはなかなかそのようなことはできないものです。

　また，大家や管理会社から送られてきた精算書の説明を求めるのも気が引けます。そのため，借主の多くは，精算書に疑問を抱きつつも，結局は応じてしまいます。

　しかし，敷金というものは，本来借主が毎月の家賃を支払い，普通の使い方をしていれば，ほとんどが返還されなければならないものなのです。全額を取り戻すのは難しいかもしれませんが，正当な主張をしたところ，引越代金がいくらか賄えたという話や，請求されていた金額が０になったなどという話は少なくありません。たとえ裁判になっても，借主にとって有利な解決となる場合が多いのです。

 敷金返還のポイントは，家賃を毎月きちんと支払っていたならば，「賃借人の故意，過失による汚損，破損に対する補修費用」だけしか差し引かれないということです。つまり普通に生活している中で生じたクロスや水周りの汚れ，塗装のはげなどは差し引かれないことになります。

　また，畳表の交換，襖紙の交換，クロスの張り替えなどの費用は，その部屋を次の人に貸すという再商品化のための費用であり，家主が負担するべきものです。借主がこれらの費用を負担する義務はないわけです。




契約書に「退去時の室内清掃費は借主負担とする」という特約がある場合や，「退去時敷金より賃料の弐ヶ月分（もしくは8割）を償却する」という特約がある場合はどうなるでしょうか？

　契約書に署名捺印してしまっている以上は，特約どおり借主が清掃費を全額負担しなければならず，また,敷金は無条件に償却されてしまうのでしょうか？

　　この場合でも，争う余地は十分にあります。なぜなら，契約を結ぶとき，借主よりも貸主の方が情報力,交渉力ともに強い立場にあることから，借主から特約を削除するよう申し入れることなど事実上不可能ですし，特約の意味をきちんと説明されていない場合がほとんどだからです。

　実際に，最高裁判所も平成17年12月16日の判決で，借主の使用により発生する通常の損害は，当然予定されるものであって，貸主が賃料の中から補っているのであるから，特約で通常の損害を借主に負担させる場合には，借主が負担することになる損害の範囲が契約書に具体的に明記されているか，明確な合意が必要であると判断しました。

　どのような場合に「明確な合意」があったかが問題とはなりますが，この最高裁判所の判例では，特約がついていたとしても，ほとんどのケースで，普通に生活している中で生じた汚れや傷などについて貸主が負担するべきとしているようです。

　また，退去時に無条件に敷金を償却する「敷引特約」についても，近年の裁判例で，無効と判断されているものがいくつもありますので諦めずに一度専門家に相談してみてください。

 

敷金返還の手続きの流れ